房租税率（2020房租发票税率）

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个人出租房屋是一个非常常见的行为，很多公司都会涉及从个人手中租用房屋的经营行为。

做为一个公司，我们必不可少的就是办公场所、当然有些公司还需要一些职工宿舍。

大部分公司不会自己去盖自己的办公大楼和职工宿舍，因为固定资产的投资回收期会非常长，那么唯一的方式就是租用。

向个人租房，虽然法定纳税义务都是个人的。但是个人一般没有主动的意愿出具发票，申报缴纳税款，都会把税收问题抛给承租方，那么对于公司来说，了解租赁环节涉及的税收就非常必要的，那个人出租房屋到底涉及哪些税？每种税如何计算？

特别说明：每个省市具体征收率可能有所差异，比如个人所得税和房产税可能存在差异，实践中还要结合当地税务机关的规定来计算。

接下来我们解析下个人出租房屋涉及的各个税种

01

增值税

不动产租赁服务适用税率是9%，但是个人出租房屋不同。

按照国家税务总局公告2016年16号文规定：其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。「国地税合并后都是税务机关了」

具体如下图：

我们看到，增值税这块如果月租金小于10万元，个人出租住房和非住房这块比照小微企业，免税的，当然没有增值税，随之附征的城建税和附加也是没有的。

个人如果是一次性收取的全年租金，取得的租金收入可在租金对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过10万元的，可享受小微企业免征增值税优惠政策。

下图这张发票，月租金未超过10万，免征增值税，代开了一张免税普通发票，税务局代开的免税发票，税率栏是***。

当然，这种情况下只能代开增值税普通发票，如果需要代开增值税专用发票，那么这个增值税是免不了的。

个人出租住房适用优惠政策减按1.5%征收，税务机关代开增值税专用发票时，通过新系统中征收率减按1.5%征收开票功能，录入含税销售额，系统自动计算税额和不含税金额。

下面这张代开的增值税专用发票就是这种情况。

应纳税款＝含税销售额÷（1 5%）×1.5%

月租金20000的应纳税额=20000/（1 5%）×1.5%=285.71

10万以上，按照房屋性质还有不同，住房1.5%，非住房5%。

自2020年3月1日至5月31日，对湖北省增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，免征增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，暂停预缴增值税。除湖北省外，其他省、自治区、直辖市的增值税小规模纳税人，适用3%征收率的应税销售收入，减按1%征收率征收增值税；适用3%预征率的预缴增值税项目，减按1%预征率预缴增值税。

很显然，个人出租房屋是5%的征收率，所以不适用疫情期间此优惠政策。

02

房产税

房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。从租计征的法定税率都是12%。

那么个人出租房屋都是有优惠的，财税[2008]24号规定，个人出租按4％的税率征收房产税，但是非住房，比如厂房、办公、商用，那不享受优惠，就是法定税率12%。

还可以按财税〔2019〕13号规定，享受最高50%的减征。

当然，实际中，每个地方还有不同，比如四川省个人出租非住房会根据租金多少的级别适用不同征收率。

03

土地使用税

土地使用税，是指在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，以实际占用的土地面积为计税依据，依照规定由土地所在地的税务机关征收的一种税赋。由于土地使用税只在县城以上城市征收，因此也称城镇土地使用税。

财税[2008]24号规定个人出租住房这块是免的，非住房就需要交了，具体就按照单位土地面积税额计算，但是这块各地也是有差异的。

04

城建税、教育费附加、地方教育费附加

城建税是跟着增值税走的，如果代开发票时候实际缴纳了增值税，那就以实际缴纳的增值税乘以相应税率计算，目前税率7%、5%、1%三档。

当然还可以按财税〔2019〕13号规定，享受最高50%的减征。

当然，如果增值税免征了，城建税也相应免了。

教育费附加和地方教育费服务也是按照增值税来算，如果代开发票时候实际缴纳了增值税，那就以实际缴纳的增值税乘以相应比率计算（教育费附加3%、地方教育费附加2%）。

但是月租金超过10万才会有，因为有政策10万以下是免的。

而且如果超过10万，还可按财税〔2019〕13号规定，享受最高50%的减免。

05

印花税

在中华人民共和国境内书立、领受《中华人民共和国印花税暂行条例》所列举凭证的单位和个人，都是印花税的纳税义务人，应当按照条例的规定缴纳印花税。

但是，个人在出租租房和非租房方面印花税也有差异的，财税[2008]24号规定个人出租住房印花税免。

以上包括城建、教育费附加、地方教育附加、土地使用税、房产税、印花税在2019年后都有减半征收优惠政策，这是财税2019年13号文对增值税小规模纳税人的普惠性优惠政策。

06

个人所得税

个人所得税法中财产租赁所得，是指个人出租建筑物，土地使用权、机器设备车船以及其他财产取得的所得。财产包括动产和不动产。按次计算征收个人所得税，适用20%的比例税率

具体实施中个人出租不动产都是有优惠政策的，财税[2008]24号规定对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。

个人所得税计算这块不仅可以据实征收，在实际操作中还有核对应纳税所得额的政策，比如厦门就有规定，纳税人不能提供合法、准确的成本费用凭证，不能准确计算房产租赁成本费用的，按租金收入的5%核定应纳税所得额。

最后我们以厦门为例，看看出租个人房屋到底要缴纳多少税？案例中个人所得税计算采用据实征收方式。

假如出租个人住房取得租金月收入80000，那么实际应该缴纳的税分别是：

1、增值税=0,月租金换成不含税收入小于10万，免。

2、城建、教育费附加、地方教育费附加均免，这些都是依附于增值税，增值税为0，这些自然为0。

3、房产税=（收入-实缴增值税）*4%/2

=80000*4%/2=1600

4、土地使用税=0，免。

5、印花税=0，免。

6、个人所得税

因为，（收入-实缴增值税-各项税费-修缮费用）

=80000-0-1600-800

=77600

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