上海新房（上海第七批次新房）

10月14日，上海第六批次入市楼盘信息刚刚官宣；传说中的上海第七批次新房信息已经提前被透露，从去年的“一季度一批次”到今年的“两个月一批次”再到上海解封之后的“一个月一批次”直到如今年底冲刺的“半个月一批次”，上海楼市的真实胃口正在逐渐饱嗝。

为什么做出这般预测，理由有四：

首先，从“日光”到“每批都有滞销盘”，市场的不消化不可否认。

上海第六批次新房共计28个商品住房项目，约116.8万平方米，合计10784套，分布在浦东、徐汇、杨浦、闵行、宝山、嘉定、松江、金山、青浦、临港等10个区域（截至目前，上海今年六批次新房已总计发放218张预售证，共推出了69846套房源）。

其实从第四批次开始，上海新房开始出现了“部分项目认筹不足”的迹象，而随着部分外环外项目重新启动了渠道分销，也随着外环外区域部分项目的“一二手倒挂逐渐开始重合”，刚需购买力不足（或者说信心不足）开始浮出水面。

其次，从第六批开始，市中心项目的增多也是楼市“供给侧护盘”的明证。

先看上海第六批房源：热门楼盘更多，更适合改善型购房者，套均总价800万-1000万元项目共有10个，套均总价1000万-1500万元项目达到7个，总价2000万元以上的项目也有数个，包括海上溪云、仁恒北蔡有园合院、御江廷大平层。相反在该批次中，远郊刚需项目不算多，尤其是总价400万元以下的项目，相比五批次数量减半。

再看传说中的第七批次房源：徐汇普陀静安杨浦等市中心都不仅继续有供应，而且产品类型从小户型到大平层到叠墅一应俱全，可以满足高净值人群的多样化选择；相反外郊环的供应继续保持克制：（1）供应大区临港仅三个项目入围且包含一个低密度产品，纯粹的刚需小户型仅一个项目（2）即使在“地段不占优势”的闵行、青浦、浦东等部分区域中，也包含部分“今天已经可以算改善区域”的七宝、徐泾、森兰、周浦等，适合“首次改善型”购房者，上车盘已经不是上海楼市的保险类型。

再者，二手房市场的异动，在不断影响新房市场的“子弹输送”。

近期不断有各种渠道显示上海二手房市场的“转阴”：包括市中心豪宅的挂牌量激增，以及因为挂牌量激增导致的房东“低下了高昂的头颅”，虽然说市中心新房的一二手倒挂现象依旧全面存在，也可以说获利空间肉眼可见，但因为二手房变成“买方市场”所以很多改善型购房者一边吝惜降价尺度，一边也赶不上“拿到房票去打新”的列车。

第四，曾经友善了一年的政策面，或开始转向。

近期，一篇题为【积极做好风险资产价值重估的准备】的社论已经传得沸沸扬扬，虽然各方各有解读，但对于未来市场不确定性的确定已经成为既成事实，在“房票难、溢价难”之外又增加了“政策难”，这或是对于上海楼市的年底翘尾理想最大的拦路虎。

写到这里，又听闻上海楼市可能还有2022年的第八批供应，想象今年三季度土拍市场的成绩单，“吃饱了撑的”不可避免更不可否认。

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